KLARTEXT. | Dunkle Wolken am Investmenthimmel [2023/04]

Niedrige Zinsen und ständig steigende Immobilienpreise – seit geraumer Zeit war es nahezu zwingend für große Investoren, das von Ihnen verwaltete Geld in Real Estate zu investieren, wenn sie verzweifelt nach einer (wenigstens kleinen) Renditechance suchten. Diese Art der Geldanlage war den eigenen Kunden gut zu erklären, sie galt als solide und zukunftssicher. So hätte es gut und gerne weitergehen können.

Doch die Welt hat sich entscheidend verändert. Vor diesem Hintergrund mehren sich die Berichte, die sich sehr kritisch mit Immobilieninvestments und deren potentieller Wertentwicklung in der näheren Zukunft auseinandersetzen.

Thema mit Brisanz: die Bewertung von Immobilien

Negative Einflussfaktoren kommen von verschiedenen Seiten. Die Corona-Krise hat gezeigt, dass Büroarbeit nicht notwendigerweise in gläsernen Hochhaustürmen geleistet werden muss. Es geht auch von zu Hause aus. Nicht immer und jeden Tag, aber immer öfter. Abgesehen von den positiven Auswirkungen auf die Umwelt durch die geringere Verkehrsbelastung haben viele für sich auch die damit verbundene Flexibilität erkannt und den zusätzlichen Gewinn an Lebenszeit zu schätzen gelernt, der allein durch den Wegfall des Arbeitsweges entsteht. Lieber länger frühstücken, als täglich im Stau zu stehen, das hat was. Noch ist nicht klar, welche Auswirkungen diese Einstellungen längerfristig auf den Büroimmobilienmarkt haben werden, die Tendenz dürfte aber dahin gehen, dass gewerbliche Mieter eher zu kleineren Flächen tendieren.

Diese Entwicklung kann sich durch die jetzt schon stark gestiegenen Zinsen, die jegliche Finanzierung von Neubauten ebenso wie die stark gestiegenen Preise für Baumaterialien und Handwerksleistungen deutlich verteuern, noch verstärken. Auch diese Einflussfaktoren tragen nicht dazu bei, Investments in Immobilien derzeit attraktiver zu machen.

Ein wichtiger, für große Investoren ganz entscheidender Punkt findet sich nur selten in den Schlagzeilen, ist aber von erheblicher Brisanz: die laufende Bewertung von Immobilien. Alle offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, ob Publikums- oder Spezialfonds müssen den Wert ihrer Portfolien regelmäßig ermitteln, damit sie auch den Wert der einzelnen Anteile, die ihre Investoren daran halten, richtig ausweisen können. Dazu sind Wertgutachten aller im Portfolio befindlichen Immobilien erforderlich. Diese Gutachten müssen mit der gebotenen Sorgfalt und Fachkenntnis erstellt werden. Es liegt auf der Hand, dass die Anzahl derjenigen, die in der Lage sind, derartige Gutachten zu erstellen, begrenzt ist. Dabei sollen die Gutachter nicht nur fachkundig, sondern auch unabhängig sein. Hier lohnt sich ein kritischer Blick, der viele Fragen aufwerfen kann.

In einem lesenswerten Beitrag für die Schweizer Handelszeitung (Online-Ausgabe vom 30.03.2023) hat die Immobilienexpertin Carmen Schirm-Gasser unter dem Titel „Wie Bewertungsfirmen die Immobilienpreise befeuern“ dargelegt, welche Abhängigkeit zwischen Bewertern und ihren Auftraggebern, nämlich den (Immobilien-) Portfolioverwaltern besteht. Eine Abhängigkeit, die auf beiden Seiten den Wunsch bestärkt, möglichst hohe und vor allem wenig schwankende Immobilienwerte zu ermitteln. Kein Portfolioverwalter möchte in seinem Rechenschaftsbericht darlegen müssen, warum es zu einer negativen Wertentwicklung „seiner“ Immobilien gekommen ist. Gerade in unruhigen Börsenzeiten hebt man gerne die geringe Volatilität von Immobilieninvestments hervor, eine Eigenschaft, die gerade für institutionelle Investoren wie etwa Pensionskassen oder große Stiftungen wichtig ist.

Das böse Erwachen kommt dann, wenn sich Investoren zurückziehen wollen und infolgedessen Immobilien verkauft werden müssen, um die ausscheidenden Anteilseigner auszuzahlen. Dann zeigt sich, dass eine Immobilie nicht notwendigerweise den Wert hat, der im Gutachten steht, sondern so viel wert ist, wie der Käufer bezahlen will. Je größer der Verkaufsdruck, desto besser die Position des Käufers und desto schlechter der Preis, der zu erzielen ist. Das ist nichts Neues, wurde aber in den vergangenen Jahren gerne vergessen.

Und die Schlussfolgerung? Immobilieninvestments sind und bleiben auch weiterhin eine wichtige Säule langfristig angelegter Portfolien. Wer möglichst marktnah investieren will, sollte über eine Investition in börsennotierte Immobiliengesellschaften nachdenken. Ihre Aktien werden gehandelt und erfahren daher eine tägliche Marktbewertung, die unerfreuliche Überraschungen weitgehend vermeiden sollte. „Die Börse ist unbestechlicher“ schreibt Schirm-Gasser in ihrem Beitrag. Dem sei nicht viel aber doch dieser Hinweis hinzugefügt: langfristig erfolgreiche Investments mit geringer Volatilität gibt es auch außerhalb des Immobiliensegments. Unsere Angebote dazu finden Sie hier.

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Ihr Team der Quint:Essence Capital

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