KLARTEXT. | Immobilienpreise können auch fallen… [2022/10]

In den letzten Jahren wiesen Immobilienpreise nur in eine Richtung: steil nach oben. Damit ist es jetzt vorbei. Doch auch in Zeiten wie diesen bleiben generelle Marktaussagen schwierig, zu individuell sind die Faktoren, die für eine fundierte Immobilienbewertung nötig sind.

Es sind beeindruckende Zahlen: Saville World Research taxiert den weltweiten Immobilienmarkt per 2020 auf 326,5 Billionen US$, eine Zahl, viermal größer als der gesamte Welt-Aktienmarkt oder der gesamte Welt-Anleihemarkt. Innerhalb des Sektors werden der Wohnimmobilienmarkt auf 258,5 Billionen US$, der Gewerbeimmobilen-Anteil auf 32,6 Billionen US$ und Agrarland auf 35,4 Billionen US$ geschätzt.

Ursache für diese einzigartige Entwicklung waren die in den vergangenen 4 Jahrzehnten strukturell sinkenden Zinssätze in den westlichen Staaten. Sie haben zu einem beispiellosen Immobilien-Boom geführt, der nun in diesem Jahr zu Ende geht. Damit wird Realität, was noch vor gut einem Jahr undenkbar schien: eine negative Wertentwicklung bei Immobilien.

Richtet man den Blick auf die globale Entwicklung, so bietet sich eine Analyse des STOXX® Global 1800 Real Estate (ISIN CH0111519200) an. Er ist ein repräsentativer Indikator für die weltweite Immobilienpreisentwicklung. Er hat einen Free Float Mcap von 1,662 Billionen US$ per 5.10.2022 und ist seit Jahresanfang um 27,11% gefallen. Zu beachten ist bei dieser Betrachtung indessen auch, dass viele gewerbliche Immobilien in Anlageformen gehalten werden, die nicht börsentäglich bewerten. Vor diesem Hintergrund ist die Einschätzung eines Experten für den US-Markt zu verstehen, dass z.B. der Wert von US-Büroimmobilien 30% unter dem Wert von 2019 liegen dürfte.

Mittlerweile wird auch der Wohnimmobilien-Markt immer transparenter und lässt zunehmend eine Beurteilung des Wertes einzelner, auch in größeren Portfolien befindlicher Immobilien zu. Hier übernimmt die USA eine gewisse Vorreiterrolle. So bewertet das US-Unternehmen Zillow Group Inc mehr oder minder unaufgefordert „realtime“ über 100 Millionen Immobilien-Einheiten. Dieser Trend wird zunehmend weltweit ausgerollt und führt dazu, dass sich Immobilienbesitzer wesentlich stärker als zuvor mit einer Volatilität des Wertes ihrer Immobilie abfinden müssen. Die Möglichkeit, mit einer nicht börsenbewerteten Immobilie in Ruhe die extrem volatilen Märkte durchzustehen, ist damit Geschichte.

Die fallenden Preise eröffnen aber auch interessante Einstiegschancen. Solide finanzierte Wohnimmobilien-Gesellschaften lohnen den Einstieg, wenn sich eine Bodenbildung abzeichnet.

Wir sind im Quint:Essence Strategy Defensiv bereits in Wohnimmobilien-REITs aus Japan und USA investiert.

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