Klartext. Vier Wände: Frust, Freud und Alternativen [2019/6]

Nur selten reden wir Klartext über Immobilien. Doch die aktuellen Diskussionen, in denen wir mit den Begriffen Wohnungsnot, Grundsteuerform und Öffnungsklauseln regelrecht überflutet werden, fordern dazu heraus, sich einmal kritisch der Frage zu widmen, ob vieler Leut’s Leid nicht auch mit mancherlei Freud einhergeht…

In diesen Tagen und Wochen sehen Sie viele fröhliche junge Menschen, die mit dem Abiturzeugnis in der Hand aus der Schule in die Welt entlassen werden. Eine große Mehrheit von ihnen wird studieren wollen und so kommt auf die stolzen Eltern alsbald der Wunsch der frischgebackenen Abiturienten zu, ein Quartier in einer attraktiven Studentenstadt anmieten zu wollen. Natürlich hat sich der Nachwuchs dazu reizende Studienorte wie Freiburg, Heidelberg oder Münster ausgesucht oder es verschlägt ihn nach Frankfurt, München oder Berlin. Was alle diese Städte gemeinsam haben, liegt auf der Hand: Sie sind attraktiv und haben – wie auch viele andere Kommunen – einen akuten Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Und es trifft nicht nur Studenten. Fragen Sie mal Ihre Nachbarskinder, die als Krankenschwestern oder Polizisten wertvolle, aber schlecht bezahlte Arbeit leisten und in bevorzugten Städten Wohnungen suchen. Vier Wände zu Mietpreisen unter 10 € pro Quadratmeter zu finden, ist in vielen deutschen Städten mittlerweile aussichtslos. Mit Fug und Recht kann man dort von Wohnungsnot sprechen. Ein Zustand, der gerade in diesen Tagen Politiker aller Couleur zu mancherlei Gedankenspielen hinreißt. Auch die Bundeskanzlerin nahm sich am vergangenen Freitag die Zeit, einer Einladung des Deutschen Mieterbundes zu folgen und auf dessen Jahresveranstaltung in Köln zu den aktuellen Problemen Stellung zu nehmen.

Auch wenn bei alledem viel guter Wille gezeigt wird, ist eines sicher: Eine kurzfristige Änderung der Verhältnisse wird es nicht geben. Es lohnt sich daher, einmal einen Blick darauf zu werfen, wie es dazu überhaupt kommen konnte. Dabei wird schnell klar: Es gibt nicht nur Verlierer, sondern auch Gewinner der Misere.

Die Kaufpreise und Mieten der jeweiligen Immobilienmärkte sind von Stadt zu Stadt und Region zu Region verschieden. Dennoch bestehen viele Ähnlichkeiten zwischen den einzelnen Märkten. Die Auslöser der Angebotsverknappung bei gleichzeitig gestiegener Nachfrage sind jedenfalls bundesweit gleich.

In den vergangenen Jahren haben Kommunen nicht zuletzt zur Sanierung ihrer maroden Haushalte große Teile ihres Sozialwohnungsbestandes an Privateigentümer und gewerbliche Vermieter verkauft. Im gleichen Zeitraum wurden staatlicherseits viel zu wenige Sozialwohnungen gebaut und privater Sozialwohnungsbau nicht ausreichend gefördert. Außerdem verlangsamen und verteuern langwierige Genehmigungsverfahren sowie kostspielige energetische und sicherheitsbezogene Bauvorschriften den Bau von Mietwohnraum durch die Privatwirtschaft. Auf das knappe Angebot trifft ein ständig wachsender Bedarf nach bezahlbarem, innerstädtischem Wohnraum. Die zwangsläufige Folge: die Mieten steigen und steigen…

Nicht weniger stark treibt die Niedrigzinspolitik der EZB die Immobilienpreise immer höher. Die Niedrigzinsen machen es erst möglich, dass überteuerte Immobilien erschwinglich sind, während sie Anlagealternativen wie beispielsweise Anleihen immer unattraktiver machen. Laut einem Artikel des Wirtschaftsmagazins Capital vom 6. Juni 2019 stiegen in der Konsequenz die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten seit 2010 um ca. 100 % an. Die Mieten erhöhten sich im gleichen Zeitraum um ca. 40 %, während die Einkommen gleichzeitig um ca. 26 % wuchsen.

Auch wenn die genauen Statistiken von Ort zu Ort unterschiedlich sind, ist klar, dass Mieter einen größeren Teil ihres Einkommens für steigende Mieten ausgeben müssen. Vermieter haben verglichen mit dem Mieteinkommen unverhältnismäßig hohe Kaufpreise zu zahlen. Mieter wie Vermieter sind daher die Leidtragenden dieser staatlich gesetzten Rahmenbedingungen.

Bringt diese Situation also nur Verlierer hervor? Keineswegs. Denn während mit Enteignungsdebatten, Mieterhöhungsverboten und nicht funktionierenden Mietpreisbremsen öffentlich Stimmung gegen Immobilieninvestoren gemacht wird, profitiert die öffentliche Hand mittels der Grunderwerbssteuer von jedem Eigentumswechsel gleich doppelt: einerseits dadurch, dass die Steuersätze in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, zum anderen durch die Tatsache, dass sich die Bemessungsgrundlage durch die immer weiter steigenden Immobilienpreise stetig erhöht.

Doch damit nicht genug: Ist die Immobilie einmal verkauft, erwarten den neuen Eigentümer saftige Grundbesitzabgaben, insbesondere in Form der Grundsteuer, deren Höhe letztendlich in der Zuständigkeit der Gemeinden liegt. Gerade die aktuelle Diskussion um die Reform der Grundsteuer zeigt, dass die Gemeinden auf diese Einnahmen keinesfalls verzichten wollen. Und wer zahlt? Die Mieter, denn der Eigentümer kann und wird auch diese Kosten auf die Mieter umlegen.

Die Konsequenz all dessen? Konservative Anleger, für die eigentlich eine solide Mietimmobilie interessant wäre, sehen sich entweder negativer Stimmungsmache wegen zu hoher Mietpreise ausgesetzt oder werden von Diskussionen über planwirtschaftliche Eingriffe beunruhigt. Beides schreckt ab. Denn da Immobilien per Definition nicht mobil sind, kann man sie – einmal erworben – natürlich nicht „mal eben“ in ein politisch- und wirtschaftlich berechenbares Umfeld verlagern.

Deshalb sollten potenzielle Immobilien Investoren auch Alternativen in Betracht ziehen.

Für Anleger, die auf behördliche Gängelung und aufgebrachte Mieter lieber verzichten wollen, gleichwohl aber mit vernünftigen, langfristigen Erträgen rechnen möchten, bieten wir mit unseren Quint:Essence Fonds eine solide Alternative.

Mit einem Anteilspreisrückgang von 5,64 % hat der Quint:Essence Strategy Social Media & Technology den von starken Kurseinbrüchen geprägten Mai gut überstanden. Die bisherige Jahresperformance des Fonds steht Ende Mai nun bei 11,03 %.

Nachdem wir im Vormonat bereits aufgelaufene Gewinne des Technologiesegments realisiert und somit das Risiko des Fonds weiter reduziert hatten, standen im Mai keine weiteren Portfolioveränderungen an. Die hohe Cashquote, die sich während des vergangenen Monats zwischen 15 % und 17 % bewegte und somit durchweg im Bereich der vom Prospekt erlaubten Höchstgrenze war, trug maßgeblich zur Verlustbegrenzung bei. Auch die mit ca. 17 % gewichteten inflationsindexierten US Treasuries leisteten während der Marktturbulenzen einen guten Beitrag zur Stabilisierung des Portfolios.

Obwohl der Mai mit hoher Volatilität und teils starken Marktrückgängen zeitweise für Unbehagen gesorgt hat, gehen wir nicht davon aus, dass dies bereits der Anfang vom Ende des lang anhaltenden Bullenmarktes ist. Aus diesem Grund haben wir den Strategy Social Media & Technology während der vergangenen vier Wochen nicht mit Derivaten abgesichert, sondern uns auf die mit dem Stabilitätssegment in die Portfoliostruktur integrierte Absicherung beschränkt. Wir erwarten in den kommenden Monaten trotz hoher Volatilität weitere Kursgewinne im Bereich der Zukunftstechnologien. Erst wenn die Börsen deutliche Anzeichen einer breiten und anhaltenden Marktabkühlung zeigen, ziehen wir eine Absicherung des Portfolios mit Optionen und Futures in Betracht.

Angesichts des wirtschaftlichen- und geopolitischen Umfelds muss weiterhin mit kurzfristigen, starken Marktschwankungen gerechnet werden. Wir sind dennoch überzeugt, dass der Quint:Essence Strategy Social Media & Technology das Vertrauen seiner Anleger auch in der zweiten Jahreshälfte mit weiteren Kursgewinnen belohnen wird.

Das breit diversifizierte Aktienportfolio des Quint:Essence Strategy Dynamic hat die Marktturbulenzen des Monats Mai fast unbeschadet überstanden. Die Monatsperformance des Fonds betrug für die vergangenen vier Wochen -1,39 %. Somit beläuft sich die bisherige Jahresperformance auf 18,59 %.

Aufgrund der angespannten Marktsituation und der bisher hervorragenden Performance des Fonds, haben wir auch im Mai verschiedene Risiko reduzierende Veränderungen am Fondsportfolio vorgenommen. In diesem Sinne verminderten wir im Monatsverlauf die Gesamtaktienquote des Portfolios von ca. 79 % auf ca. 75 %. Im Detail haben wir unsere Axel Springer Aktien komplett verkauft und unsere Aktienposition im Finanzdienstleistungsunternehmen Blackrock um zwei Drittel verringert. Außerdem haben wir mit der Aufstockung der bereits bestehenden US Treasury Position, von ca. 4 % auf ca. 6 % der Gesamtgewichtung die Dynamik des Portfolios verringert. Die Cashquote des Fonds hat sich während des vergangenen Monats nur geringfügig verändert und steht Ende Mai bei ca. 19 %.

Mit den genannten Maßnahmen tragen wir der zunehmenden Volatilität der Märkte Rechnung. Zugleich bleibt der Fonds mit einer Aktienquote von ca. 75 % weiterhin stark investiert und kann somit an steigenden Börsen partizipieren.

In den kommenden Monaten erwarten wir volatile, jedoch insgesamt steigende Märkte. Anleger des Quint Essence:Strategy Dynamic sollten diesen Schwankungen gelassen entgegen sehen und auf die hohe Qualität der im Fonds befindlichen Papiere vertrauen.

Den turbulenten Monat Mai hat der Quint:Essence Strategy Defensive mit einem Anteilspreisrückgang von lediglich 0,19 % fast unverändert überstanden. Ende Mai steht die bisherige Jahresperformance des Fonds somit bei sehr erfreulichen 5,5 %.

Weil das Defensive-Portfolio bereits zu Anfang des vergangenen Monats den aktuellen Risiken entsprechend aufgestellt war und diese Allokation – zu sehen an der guten Performance – wie geplant funktioniert hat, haben wir keine Veränderungen an der Gewichtung der einzelnen Assetklassen vorgenommen. Nach wie vor sind Firmenanleihen und Staatsanleihen mit ca. 65 % des Gesamtportfolios gewichtet. Gut 20 % des Fonds sind in konservativen Aktien investiert, knapp 13 % des Fondsvermögens werden aktuell in Cash gehalten und die restlichen ca. 2 % sind in Gold investiert.

Ende Mai wurde eine im Portfolio befindliche Anleihe der European Investment Bank (EIB) fällig. Um die Exposures und die Risikocharakteristiken des Fondsportfolios beizubehalten, haben wir mit dem Erlös der fälligen Anleihe eine bis Mai 2022 laufende Anleihe desselben Emittenten gekauft.

Abgesehen von der gestiegenen Volatilität hat sich das Marktumfeld während der vergangenen vier Wochen nicht verändert. Einerseits bestehen nach wie vor große wirtschaftliche und politische Risiken, die das Potenzial haben, die aktuellen Marktstände zu gefährden, andererseits suchen große Mengen nicht investierten Kapitals geeignete Anlagemöglichkeiten.

Angesichts der konservativen Ausrichtung des Strategy Defensive sind Qualität und Risikobegrenzung hier das Gebot der Stunde. Wir sind überzeugt, dass der Fonds seine Anleger auch in den kommenden Monaten nicht enttäuschen wird.